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服装项目建议书,服装加工厂项目建议书,油气合建站项目建议书,合钢服装商贸城项目建议书

发布时间:2013-09-03 来源: 商贸城项目建议书

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合钢服装商贸城项目建议书 合钢集团有限公司 创和资产管理公司 中国XX集团有限公司 二〇一一年四月 目 录 前 言 第一章 项目建设的目的和意义 1.1 项目名称及主办单位 1.2 主办单位概况 1.3 项目提出的背景 1.4 项目申报理由 1.5 编制依据 第二章 市场初步预测 2.1 概况 2.2 国内市场概况及发展趋势 2.3 国际市场概况及发展趋势 2.3 合肥市市场概况及发展趋势 第三章 项目方案与经营规模 3.1 项目方案 3.2 经营规模 第四章 项目选址及建设条件 4.1 项目选址方案 4.2 建设条件 第五章 建设方案及功能布局 5.1 项目功能定位与功能设计 5.2 总平面布置 5.3 车间改造、装修 第六章 公用工程建设方案 6.1 给排水 6.2 供电 6.3 弱电系统 第七章 管理信息系统建设及电子商务 7.1 管理信息系统建设方案 7.2 电子商务平台建设方案 7.3 技术装备 第八章 环境保护、安全防火与水土保持 8.1 环境保护 8.2 消防 8.3 节能 8.4 水土保持 第九章 生产组织及劳动定员 9.1 组织结构及组织管理 9.2 劳动定员配备 9.3 项目运行管理 9.4 人员培训 第十章 项目实施进度安排 第十一章 投资估算及资金筹措 11.1 固定资产投资估算 11.2 流动资金估算 11.3 资金筹措与使用计划 第十二章 财务评价 12.1 编制依据 12.2 基础数据 12.3 营运成本估算 12.4 平均年营运总收入和平均年营业税金及附加估算 12.5 利润总额及分配计算 12.6 财务盈利能力分析 12.7 财务评价结论 12.8 社会效益分析 附图 前 言 “合钢服装商贸城项目”一期工程,是合钢集团有限公司、 创和资产管理公司推进国有资本股权对外合作发展的产物, 是完 成合钢集团整体破产的重要措施, 是实施合肥市承接产业转移的 重要组成部分。

设立“合钢服装商贸城项目”一期工程,有利于促进合钢盘 活存量资产,妥善安置员工,探索合肥市承接产业转移的新途径 和新模式,促进优化区域商业布局,推动区域商业协调发展。

依据合肥市2011 年《政府工作报告》、市政府《关于鼓励 和引导民间投资健康发展的贯彻意见(征求意见稿)》等文件的 精神,编制本项目建议书,用于申报“合钢服装商贸城项目”一 期工程,并指导其建设。

“合钢服装商贸城项目”一期工程范围为合钢集团沿和平路 两侧的4.58万平方米旧厂房,占地面积68.7亩。建设期为2011 年。 第一章 项目建设的目的和意义 1.1 项目名称及主办单位 1.1.1 项目名称:“合钢服装商贸城”一期工程 1.1.2 主办单位:合钢集团有限公司 合肥创和资产管理公司 中国XX集团有限公司 1.1.3 项目建设地点:

安徽省合肥市合钢集团有限公司和平 路两侧旧厂房 1.1.4 项目固定资产投资总额:超过2 亿元 1.2 主办单位概况 1.2.1 合钢集团有限公司:原系安徽省地方钢铁骨干企业。

1958 年建成投产。按合肥市国资委要求,公司现正处于改制中。

合肥市2011 年《政府工作报告》提出,2011 年将“完成合钢 集团整体破产,推进国有资本股权对外合作发展”。

1.2.2 合肥创和资产管理公司:

由合肥市工业投资控股公司 于2009 年3 月注册成立。组织机构为“四部一中心”,即:综 和部、物管部、资财部、保卫部和保障中心。受托管理合钢汽运 公司、合钢房地产公司、新拓物业、新洲物业。公司主要承担处 理历史遗留问题、 危旧房改造、 物业管理等职责, 经营汽车运输、 物流等业务。

1.2.3 中国XX集团有限公司:是一家集专业市场、现代商 贸、金融投资、精品旅游、宾馆酒店和高档房产于一体的综合性 大型企业集团,总部位于风景秀丽的XX市。集团下属控股企业及 分支机构60 余家。集团多次被授予“信用优 良企业”等荣誉称号。

1.3 项目提出的背景 中国服装产业是目前世界最大的生产国与出口国。

东南五省 占据着中国服装约80%的产能。东南沿海地区服装产业虽具有先 天发展的优势,但受到人力成本、原料成本、能源成本、政策成 本上升的影响,面临着巨大的生存及发展压力,广大服装企业开 始积极寻求向劳动力资源丰富、用工成本较低、政策环境宽松有 巨大市场潜力的中西部地区转移。安徽作为中不地区的桥头堡, 拥有6000万人口, 年纺织服装消费额450亿元, 通过成功打造 “迎 接产业转移的安徽模式” 成为沿海地区服装产业专一的首选地之 一。

为全力承接东部沿海地区服装产业转移,安徽全省各地纺织 服装工业园区蓬勃发展。位于合肥瑶海区的规划面积为2368.3 亩的“中国合肥服装创新产业基地”,先后引进浙江太子龙、福 建九牧王、旗牌王等知名服装企业;合肥市新站工业园内拥有18 栋标准化厂房占地面积为10万平方米的“安徽服饰第一街品牌 孵化基地”,以培育本土品牌、引领安徽服装产业快速发展为主 旨,成功引进合肥惠美服饰有限公司等中小型服装加工型企业; 长丰县“安徽服装三元产业园”,杭州、深圳等地服装加工型企 业入驻园区;芜湖繁昌、南陵等地,形成较为成熟的、拥有150 多家服装加工及配套企业的“安徽服装第一镇”孙村镇,南陵服 装工业园以及铜陵,形成铜陵纺织服装工业城等。此外,利用六 安、滁州等地羽绒、丝绸等原材料优势,形成羽绒、丝绸等服装 生产加工基地;阜阳、淮南等皖北地区原材料、劳动力优势,推 动皖北服装产业基地和服装产业工人输出基地的建设。

据统计,在中西部各省市承接服装产业转移过程中,安徽是 落户企业最多的省份。在 2006 年度中国纺织行业销售收入百强 企业排名中,安徽纺织企业仅有鸿润一家入围,没有一个中国名 牌或中国驰名商标。而最近几年,安徽纺织服装业迅猛发展,香 港联亚、浙江太子龙、福建利郎、上海丝绸公司等众多来自全国 尤其是东部沿海地区的骨干企业纷纷入驻安徽各地工业园区, 而 促使这一现象形成的正是沿海地区服装产业转移的汹涌大潮。

国务院批准通过的《促进中部地区崛起规划》一系列涉及安 徽的政策措施,给安徽省在中部率先崛起带来新的发展机遇。其 中建设“皖江城市带承接产业转移示范区”上升为国家战略,这 是全国首个以“产业转移”为主题的区域规划。标志着皖江城市 带四大主攻产业之一的纺织业将迎来蓬勃发展的春天。

自实施《促进中部地区崛起规划》以来,安徽省各县市积极 承接沿海发达地区纺织产业转移, 纺织产业集群建设及产业工业 结构调整取得了重大进展。

随着纺织工业调整与振兴规划的实施 以及安徽参与“泛长三角区域合作”的不断加深入,安徽纺织服 装业又将面临着新的发展契机。

据 2011 年 1 月 12 日合肥市市长吴存荣在合肥市第十四届 人民代表大会第四次会议上所作的《政府工作报告》显示,“十 一五”期间,合肥市“积极建设国家创业型试点城市,不断完善 积极的创业就业政策,实现由劳务输出向劳务输入的历史性转 变,新增城镇就业岗位 46.3 万个,基本消除城市‘零就业’家 庭”。目前,合肥市基础设施日臻完善,要素成本优势明显,内 需市场广阔,发展潜力巨大。

根据合肥市2011 年《政府工作报告》,“十一五”期间, “合钢等大企业改革重组成效显著”;2010 年,“加大国有企 业‘集中主业、退出辅业’及同类资源优化整合力度,涉改企业 生活区移交工作进展顺利”;2011 年,“完成合钢集团整体破 产,推进国有资本股权对外合作发展”。

合钢集团在推进国有资本股权对外合作发展或承接产业转 移中,主要存在的问题是,缺乏资金、技术、人才等要素支撑, 难于编制既切合实际又统筹兼顾的规划作为引导, 其对外合作发 展或承接产业转移的模式有待创新,发展环境有待优化,区域合 作机制有待完善,交通等基础设施都尚需加强。

但是,合肥市政府要求,2011 年合钢集团“完成整体破产, 推进国有资本股权对外合作发展”,这对推进其国有资本股权对 外合作发展, 对促进其1370 多亩存量建设用地的二次开发建设, 对加快承接东部沿海地区的产业转移, 都提供了良好的条件和难 得的机遇。

2011 年3 月,合钢集团有限公司、创和资产管理公司与中 国红楼集团有限公司开始接洽合作发展事宜。

经过双方多次深入 调查,反复研究,多方论证,最终在“合钢服装商贸城项目”上 取得初步共识。

该项目一期工程由红楼集团投资预计将超过2 亿 元,用于盘活其存量资产,即租赁合钢集团沿和平路两侧的4.58 万平方米旧厂房 (见附图1) , 将其改造成为 “合钢服装商贸城” , 租赁期为18年。

1.4 项目申报理由 1.4.1 政策要求 合肥市2011 年《政府工作报告》指出,“十二五”是合肥 经济社会进一步加快发展、转型提升的重要时期。随着国内外产 业资本加速转移,国家促进中部崛起战略、扩大内需战略及皖江 城市带承接产业转移示范区建设深入实施, 合肥发展的比较优势 更加凸显;工业化、城镇化加速推进,产业和消费加快升级,持 续投入效应不断释放,合肥发展的内生动力显著增强。

同时,该报告就实现“十二五”发展目标,提出的重点把握 和推进的工作有, “推动生产性服务业集聚化发展、生活性服务 业便利化发展, 加快形成区域性金融物流、 文化会展、 商贸旅游、 要素资源交易、服务外包等现代服务业中心”。“开展大招商, 主动承接产业转移,大力引进投资规模大、产出效益好、带动能 力强的大项目。加强与国内外友好城市、产业转移重点地区、合 肥经济圈城市、省内结对发展市县的交流与合作”等。在全力做 好2011 年各项工作中,该报告提出,“围绕产业链、企业集群, 推动签约项目早注册、早开工、早投产。完善投资促进政策,支 持非公经济发展,激活民间投资,加快形成市场主导的投资内生 增长机制”。并要求“大力发展现代服务业,加快提高城市综合 竞争力。围绕建设区域性金融中心、商贸物流中心和旅游会展中 心,加快现代服务业提档升级,促进现代服务业与新型工业化融 合发展”。

该报告还具体提出,“继续加快发展生产性服务业”。“争 取引进若干国内外一流物流企业,不断提升物流业专业化、现代 化水平。加大对专业展会的扶持力度”;“进一步提升现代生活 性服务业水平”。“引进高端百货和知名连锁超市,改善购物环 境,提升商业规模和档次”;“大力发展服务外包产业和其他新 兴服务业态”。

《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指 出,“十一五”时期,我市城乡居民收入保持较快增长,城镇居 民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到19051 元、7118 元,由明显低于到超过全国平均水平。

从政策环境看, 国家实施区域发展总体战略和主体功能区战 略,推动经济布局逐步从沿海向内陆延伸,加快中西部地区发展 是国家“十二五”规划的重点,合肥所在的江淮地区被列为重点 开发区域;随着国家促进中部崛起战略的深入实施,皖江城市带 承接产业转移示范区、 合芜蚌自主创新试验区和国家创新型城市 试点、合肥经济圈建设的实质性推进,诸多政策的叠加效应将在 “十二五”期间集中显现。

从发展趋势看,随着沿海产业加速向中西部地区转移,良好 的区位优势、较低的商务成本和日益完善的投资环境,使合肥正 在成为产业转移的首选地。

从发展阶段看, 目前合肥正处在工业化和城市化加速推进阶 段,城市集聚产业和人口的功能不断提升,城乡一体化向纵深推 进,产业结构加快优化升级,经济发展的后劲和内生动力进一步 增强。

《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》还要 求, 着力运用先进技术改造提升传统产业, 增强产业核心竞争力, 壮大产业规模,延伸产业链,推进产业集聚、集群发展。

纺织服装产业。依托华润纺织、合肥联亚、安徽太子龙等企 业,加快传统纺纱织造、针织、印染等行业技术设备改造,淘汰 落后产能。鼓励发展高新技术纤维和生物质纤维,加快产业化进 程。加快发展服装和家用、产业用终端纺织品生产,加强品牌建 设,提高产品附加值。

商贸服务业。优化调整商业布局,推进老城区商业网点升级 换代和功能更新, 加快滨湖新区中央商务区和县区特色商业街区 建设,形成合理有序的商业网点布局。以“双百市场”“新网工 程”和“万村千乡”工程等为契机,改造和新建一批新型专业批 发市场,建设一批年交易额超百亿元的专业批发市场,发展和完 善农村标准化消费品“农家店”,实现城乡市场协调发展。大力 推广大型购物中心、连锁经营、电子商务、社区商业等现代流通 组织形式和经营方式。做大做强商贸流通企业,培育发展一批进 入全国服务业企业500 强的大型商贸集团。

大力引进国内外知名 商贸企业,提升商贸流通业的规模、档次和功能。

东部产业集聚区, 以合肥循环经济示范园、 肥东经济开发区、 安徽合肥商贸物流开发区为主体,重点发展新型化工、钢铁 深加工、机械制造、农产品加工、家电、商贸物流等产业。依托 东部产业集聚区,沿合巢公路,形成合巢芜产业带,重点发展钢 铁深加工、新型化工、机械制造、商贸物流等产业。

放宽对非公有制企业投资领域和行业的限制, 在进口、 用地、 投融资、税收、项目审批等方面给予非公有制企业同等待遇。鼓 励和支持非公有制企业参与国有大型企业改革。

主动承接产业转移。按照“一年打基础、三年见成效、五年 大发展”的总体部署,加强皖江示范区合肥承接产业转移示范园 区建设,积极开展与示范区内城市合作,发挥皖江示范区核心城 市作用。加大招商引资力度,有序承接国内外产业转移,重点面 向世界500 强、中央企业、大型民营企业,积极引进一批产业层 次高、能源资源消耗低、投资规模大、产出效益好、带动能力强 的大项目。强化产业链招商,提高招商的针对性和有效性,提升 产业整体竞争力。

国务院2010 年1 月20 日批复的由国家发展和改革委员会 编制的《皖江城市带承接产业转移示范区规划》指出,“设立皖 江城市带承接产业转移示范区, 有利于深入实施促进中部地区崛 起战略,探索中西部地区承接产业转移的新途径和新模式,促进 产业结构升级,优化区域产业分工,推动区域协调发展”。

合肥市2011 年《政府工作报告》提出,2011 年“完成合 钢集团整体破产,推进国有资本股权对外合作发展”。

合肥市人民政府《关于鼓励和引导民间投资健康发展的贯彻 意见(征求意见稿)》规定:“鼓励民间资本参与淘汰关停企业 存量建设用地的二次开发建设。” 1.4.2 企业需要 按照合肥市2011 年《政府工作报告》“完成合钢集团整体 破产,推进国有资本股权对外合作发展”的要求,合钢集团有限 公司、创和资产管理公司与中国红楼集团有限公司初步议定的 “合钢服装商贸城项目” , 属于商贸物流产业, 与生产性服务业、 现代生活性服务业和服务外包产业紧密相连,符合《合肥市地方 政府核准的投资项目目录》。

合钢集团的合作发展,是完成整体破产、盘活存量资产、妥 善安置员工、转变发展方式的现实要求;也是顺应国内外产业转 移新趋势,探索建立承接产业转移新模式的客观需要;同时,对 合肥市加速构建区域性特大城市基础架构,扩大内需,落实产业 调整和振兴规划,都具有重要的现实作用。

“合钢服装商贸城项目”是落实合肥市“大力发展现代服务 业,加快提高城市综合竞争力,促进现代服务业与新型工业化融 合发展”的重要途径。通过推进“合钢服装商贸城项目”,引导 服装生产要素合理流动与优化配置, 可以充分发挥合肥市劳动力 优势,集聚发展要素,壮大服装商贸业规模,同时,为长三角等 东部地区的服装商贸业更好地辐射和带动合肥市发展, 促进资源 要素优化配置,形成东中西互动、优势互补、相互促进、共同发 展新格局。

“合钢服装商贸城项目”通过有序承接国内服装商贸业业转 移,可以实现对合钢存量建设用地的二次开发建设,进一步优化 合钢产业布局,扩大合钢职工就业,提高合钢职工收入,激发消 费潜能,拓展区域发展空间,增强合钢经济发展动力和后劲,夯 实合钢转型升级和可持续发展的基础。

1.5 编制依据 (1) 2011 年1 月12 日合肥市市长吴存荣在合肥市第十 四届人民代表大会第四次会议上所作的《政府工作报告》; (2)合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; (3)合肥市城市总体规划; (4)合肥市2010 年国民经济和社会发展统计公报 (5) 安徽省委、安徽省人民政府2010 年4 月2 日印发的 《关于加快推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的若干 政策意见》(皖发〔2010〕10 号) ; (6)安徽省委、安徽省人民政府《关于皖江城市带承接产 业转移示范区规划的实施方案》(皖发〔2010〕3 号); (7)安徽省委、安徽省人民政府2010 年2 月1 日印发的 《关于推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的决定》 (皖发 〔2010〕2 号); (8)国务院2010 年1 月20 日批复的由国家发展和改革委 员会编制的《皖江城市带承接产业转移示范区规划》; (9)合肥市人民政府《关于鼓励和引导民间投资健康发展 的贯彻意见(征求意见稿)》; (10)项目地块红线控制图。 第二章 市场初步预测 2.1 概况 我国是世界纺织服装生产大国。

纺织服装业是我国国民经济 的传统支柱产业和重要的民生产业, 也是国际竞争优势明显的产 业,在繁荣市场、扩大出口、吸纳就业、增加农民收入、促进城 镇化发展等方面发挥着重要作用。

2.2 国内市场概况及发展趋势 近年来,随着东南沿海地区各项生产要素成本快速上升,中 西部地区临近原材料产地、劳动力供应丰富等优势逐渐显现,纺 织产业特别是纺织服装等初加工行业向中西部地区转移的趋势 在逐渐加快,部分中西部地区同时也加快了承接转移的步伐,由 此带动了纺织服装产业的区域结构调整步伐。09 年上半年,中 西部地区纺织服装产业固定资产投资步伐明显快于东部地区。

其 中,湖南同比增长 15.56%,河南增长 19.13%,江西增长 30.25%, 山西增长 34.93%,安徽增长 41.57%。统计数字同时反映出纺织 服装产业区域结构调整正在加速。09 年上半年规模以上纺织企 业统计数据显示,上半年主营业务收入、利润和投资增幅较大的 都集中在中西部地区,其中纺织主营业务收入超过 10%以上的, 分别是重庆、四川、江西、湖北、安徽、贵州、湖南、青海。利 润有较大增长幅度的有湖北、河南、江西、四川、安徽。

《纺织工业调整振兴规划》的重点任务之一,优化区域布 局、促进产业转移既是加速纺织工业结构调整的重要内容,也是 带动全国东、中、西部全面发展的一个抓手。因此,通过纺织服 装产业转移“形成东中西部优势互补的区域布局,体现了坚持纺 织服装产业转移和产业升级相结合。:纺织服装产业的转移是表 象,升级是实质。

国家《纺织工业调整和振兴规划》提出,东部沿海纺织工 业发达地区充分利用技术、资金、研发、品牌、营销渠道的优势, 跟踪国际最新技术和产品,重点发展技术含量高、附加值高、资 源消耗低的纺织行业和产品。鼓励中西部地区发挥资源优势,积 极承接产业转移,发展纺织服装加工基地,形成东中西部优势互 补的区域布局,严防低水平产能的转移和扩张。

该规划要求,2011 年,规模以上企业实现工业增加值2000 亿元,年均增长10%;出口总额2400 亿美元,年均增长8%。中西 部纺织工业产值所占比重提高到20%左右。高新技术产品的产业 化及应用取得显著进展, 具有国际先进水平的纺织技术装备比重 提高到50%左右,新产品产值率不断提高,全行业劳动生产率年 均提高10%。该规划还提出,促进国内纺织品服装消费。引导纺 织企业大力开发新产品,满足不同消费者需求;优化和创新商业 模式,加强营销网络建设,减少流通环节;积极开拓农村市场, 增加对边远乡村的销售,便利农民消费。扩大国内产业用纺织品 的应用。结合实施扩大内需促进经济增长的政策措施,通过完善 相关标准规范,促进产业用纺织品在水利、交通、建筑、新能源、 农业、环保和医疗等领域的应用。

据中国纺织工业协会流通分会不完全统计,2010 年我国拥 有纺织服装专业市场(万平方米以上)699 家,市场经营总面积 9172.51 万平方米,同比增长22.55%;市场店铺总数108.41 万 个,同比增长7.02%;市场经营商户总数93.53 万家,同比增长 6.49%;市场成交总额1.56 万亿元,同比增长10.86%。

华南与华东地区是我国重要的产地型纺织服装市场的聚集 地。2010 年东部地区市场数量达到380 个,占全国纺织服装专 业市场总数的54.36%;中西部市场数量分别为119、139 个,占 比为17.02%和19.89%。 中西部地区市场经营面积下降。2010 年东部地区市场经营 面积达到6114.01 万平方米,占总面积的66.66%。与2009 年东 部市场经营面积所占比重相比,提高了5.93 个百分点,体现出 东部地区市场的密集度正在进一步增强。

中西部地区市场经营面 积所占比重则分别有不同程度下降。2010 年中西部地区市场经 营面积分别为1112.84 万平方米和1495.14 万平方米,占比依 次为12.13%、16.3%,与2009 年相比分别下降了2.18 和3.08 个 百分点。

中部地区市场的整体经营规模小于西部。2010 年,中部地 区商铺和经营商户的数量分别为15.2 万和13.96 万,占比分别 达到14.02%和13.96%;同期,西部地区市场商铺总数为16.92 万个,商户总数为14.82 万家,占比分别为15.6%和15.85%。

中部地区交易额却是大于西部地区。中部地区市场2010 年 成交额达到2176.16 亿,占比为13.98%;而西部地区市场成交 额为1223.1 亿元,占比仅为7.86%。近年来,中部地区如河南、 安徽、江西等中部省份通过承接产业转移,积极发展本地纺织服 装产业,为商贸流通的发展奠定了一定的产业基础,有助于市场 交易额的提升。

2010 年各类别专业市场数量排名前两位的分别为服装类和 综合类。服装类市场数量438 个,占比62.66%;综合类(主要是 小商品与鞋类市场)市场为124 个,占比17.74%;原、面(辅) 料类和家纺类市场数量分别为97 个和25 个,占比分别13.88%、 3.58%;皮草、皮革类市场数量为15 个,占比2.15%。

我国服装类市场与综合类市场的经营规模扩张较快。2010 年我国服装类市场与综合类市场的经营面积同比分别增长 22.37%、42.35%,体现出近年来整体专业市场的投资走向。由于 服装类市场直接面向终端消费者, 而综合类市场主要是一些大型 综合商业体项目,体量大,有利于规避风险,故这两类市场更易 受到投资商的青睐。原、面(辅)料类和家纺类市场的经营面积 增幅则相对有限,尤其是中西部地区原、面(辅)料市场较为缺 乏,一定程度上影响着当地产业链上下游的配套。

我国原、面(辅)料类市场主要集中在东部地区,其经营面 积占全国同类市场总经营面积的比例为88.75%, 成交额占比则达 到91.6%。而中西部地区市场随着承接产业转移步伐的加快,也 正在吸引更多的原、面(辅)料类专业市场投资、运营。

引起服装类产品交易额同比增幅相对较低的原因主要来自 两方面。首先,2010 年以来,以棉花为代表的纺织原材料价格 上涨明显,在一定程度上推动了原料与面辅料产品价格的上涨, 拉高了其总成交额。而我国产业链传导具有一定的滞后性,原材 料价格对终端服装产品的影响要到次年春季时才能逐步体现出 来,因此服装产品交易额的同比增幅比例相对较低;其次,近年 来,我国纺织服装专业市场的投资方向逐步延伸至二三线城市, 这些市场尚处在新兴培育阶段,交易量的释放需要一定周期。

原、面(辅)料和家纺类市场经营效率提高。2010 年,我 国原、 面 (辅) 料类和家纺类市场经营规模与交易规模稳步增长, 市场投入产出效率较大。原、面(辅)料类市场97 个,经营面 积1683.16 万平方米,同比增长4.13%,交易额3692.28 亿元, 同比增长13.57%。

家纺类市场25 个, 经营面积309.02 万平方米, 同比增长6.37%,交易额887.4 亿元,同比增长19.75%,交易额 的增幅远大于经营面积。

引起这两大类市场投入产出效率提高的重要原因在于2010 年产品价格走高在一定程度上推动了交易额的增长;另一方面, 这也反映出我国纺织服装产业链对于原、面(辅)料类和家纺产 品的需求正在逐步增大。

据中国纺织工业协会流通分会不完全统计,2010 年,成交 额在百亿元以上的市场数量为34 个。它们的总经营面积为 1970.38 万平方米,占全国专业市场总面积的21.48%,比2009 年下降3.61 个百分点;成交额7015.62 亿元,占总交易额的比 重为45.09%,与同期相比提高了0.52 个百分点。

成交额占比逐年提高,经营面积占比相对有所下降,体现出 我国纺织服装专业市场的交易集中度正在进一步增强, 成熟市场 的影响力和辐射范围正逐步加大。

专业市场电子商务具备较大发展空间。2011 年初,中国纺 织工业协会流通分会对会员单位的最新抽样调查统计结果显示, 电子商务在会员中的应用率达到了62.50%。在30 家已经应用电 子商务的单位中,有13 家市场自建电子商务平台,具备在线交 易功能;11 家已自建了电子商务平台,仅具备商务展示功能; 另外6 家市场则是通过与第三方电子商务平台的合作, 来实现电 子商务展示与交易功能。

从网上交易规模来看, 电子商务已经成为实体市场交易不可 或缺的补充力量。目前市场通过自建网站、第三方平台所实现的 成交额,与实体交易相比比重较小,市场的电子商务具备较大的 发展空间。

13 家具备线上交易功能的市场电子商务成交额显示,2010 年,其成交额主要维持在1000 万元以下,这部分市场占到样本 总数的61.54%。

2.3 国际市场概况及发展趋势 我国纺织服装业约30%的产品销往国际市场,国际市场占有 率连续十余年位居全球首位; 目前,我国纺织服装业出口市场近50%集中在欧盟、美国和 日本,尚未形成多元化格局。但是,产品在国际市场具有比较优 势。

国家《纺织工业调整和振兴规划》提出,稳定和开拓出口市 场。在不违反WTO 规则的前提下,实施灵活的出口税收政策,积 极应对贸易摩擦,稳定纺织品国际市场份额。实施出口市场多元 化战略,积极开拓新兴市场,培育新的增长点;鼓励有实力的纺 织企业“走出去”,在具有相对优势的国家和地区投资设厂;鼓 励企业在主销市场设立物流中心和分销中心; 下大力气打造国际 知名品牌,在全球范围内实现销售、研发、生产各个环节的优化 配置,提高我国纺织工业在全球价值链中的地位。

2010 年,我国纺织服装出口破2000 亿美元。自2010 年初 扭转负增长局面至今,我国纺织品服装出口增幅始终稳定增长。

如果扣除汇率因素以人民币计价,2010 年以来我国纺织出口已 创出汇改以来最高增长水平。

2.4 合肥市场概况及发展趋势 据合肥市2011 年《政府工作报告》,“十一五”时期,全 市地区生产总值实现翻番,年均增长17.5%以上,增速连续3 年 排名全国省会城市第一,总量由第18 位前移至第15 位。省会经 济首位度由17.3%提升至22%。城镇居民人均可支配收入和农民 人均纯收入年均分别增长14.5%和16%以上,城乡收入差距比由 3.02∶1 缩小至2.8∶1。

社会消费品零售总额由324.4 亿元增加 至839 亿元,年均增长20.9%。三次产业结构由5.7∶45.9∶48.4 调整为5.0∶52.6∶42.4。金融、旅游、文化、会展、物流等现 代服务业蓬勃发展,区域性金融、商贸物流、旅游会展和教育培 训中心逐步形成。

据《合肥市2010 年国民经济和社会发展统计公报》数字显 示,2010 年,合肥市服装、鞋帽、针纺织品类增长26.7%。城市 居民衣着消费价格比上年下跌2.7%。

近年来,安徽纺织服装骤然升温,浙江太子龙,福建利郎, 上海丝绸公司, 来自全国尤其是东部沿海地区的客商一拨又一拨 走马灯式的对安徽服装市场与加工企业进行实地考察, 而此背后 蕴藏的正是沿海地区服装产业转移的汹涌大潮。

安徽实施的“一市两园”战略,此举被中国服装协会称为 “迎接产业转移的安徽模式” ,也越来越为沿海服装业客商所关 注。

“一市”即先建市场,后建工厂,以市场繁荣带动产业发展。

从2004年以后,仅省会合肥1000余米的站前路上,就先后涌现出 白马服装城、安徽大市场服装鞋类品牌广场、中绿服饰广场、光 大国际服装城、安徽四季青女装批发市场等7家专业服装批发市 场。2006年6月,中国商业联合会市场专业委员会正式把站前路 命名为“安徽服饰第一街” ,形成了相当的市场集聚优势和区域 性辐射影响力, 吸引了一批国内服装品牌企业前来设立一级经销 机构。据安徽省服装商会预计,就现在合肥服装市场的发展情况 而言,到2007年10月,合肥站前路服装市场经营面积将达到60 万平方米,铺面5000个,提供就业岗位近3万个,一线营销人员 近两万人,年销售额超百亿元。

“两园”是合肥服装创新产业基 地和安徽三元服装产业园。在市场日渐红火的同时,安徽省各地 开始把目光瞄准了服装加工的产业集聚。

作为全省首个纺织服装 基地的中国·合肥创新服装产业基地,2006年3月在合肥瑶海工 业区奠基,规划建设服装制造、检测、销售、培训和研发中心。

在全省各地的产业园中,有“安徽服装第一镇”之称的繁 昌县孙村轻纺服装工业园,尤其引人关注。在这个仅有3平方公 里的土地上,已经集中服装及其配套企业200余家,形成了一条 以服装加工生产为核心的纺织产业链,涉及漂染、水洗、印花、 绣花、包装、物流等领域,为当地农民提供了近2万个就业岗位, 可见,沿海地区纺织服装业客商青睐安徽,不仅是因为安徽具有 独特的区位优势、 丰富的原材料和劳动力资源以及坚实的产业基 础,更因为安徽纺织服装产业的发展环境正在发生巨变。

合肥市“十二五”规划纲要的战略定位有,全国重要的现代 产业基地。按照“建设重大项目、壮大核心企业、延伸产业链条, 培育产业集群”的思路,打造若干具有全国影响力乃至国际知名 的产业集群,建设全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基 地和现代服务业基地。主要目标有,城镇居民人均可支配收入达 到37500 元,农民人均纯收入达到14300 元。大力发展战略性新 兴产业有,提升高性能纤维及其复合材料发展水平。加快发展服 装和家用、产业用终端纺织品生产,加强品牌建设,提高产品附 加值。据安徽省服装商会秘书长叶梁的数字显示,2004 年,安 徽全省没有一个真正意义上的纺织服装市场, 也没有一个在全国 有一定影响的市场集群。2009 年,安徽服装总量占全国1.62%, 全国排名第12 位;服装产量增幅26.7%,全国排名第二位;固定 资产投资总量增幅56.2%,排名全国第二位。截至2010 年,安徽 省服装市场经营面积达200 万平方米, 已拥有中国服装出口制造名镇——芜湖市繁昌县孙村镇, 中国新 型纺织服装基地——安庆市望江县, 中国手工家纺名城——岳西 县三处国家级服装产业集群。 目前,安徽全省服装类消费约450 亿元,占全国服装市场约 5%的份额。在全省服装品牌中,出现了以依立腾为代表的13 个 安徽省著名商标和安徽知名品牌。

安徽最大的市场群——面积达65 万平方米的合肥市新站区 站前路“安徽服饰第一街”,2010 年的交易额近100 亿元。

在服装产业集群建设方面,安徽缩小了与沿海地区的差距, 已经成为全国最有活力的市场群之一。

产业转移不仅仅是从制造 业的概念来看,更多的要从零售业、服务业的概念来衡量。 第三章 项目方案与经营规模 3.1 项目方案 “合钢服装商贸城项目”一期工程,由红楼集团投资预计将 超过2亿元,用于盘活合钢存量资产,即租赁合钢集团沿和平路 两侧的4.58万平方米旧厂房, 将其改造成为 “合钢服装商贸城” , 租赁期为18 年。

本项目以纺织服装业态为主,汇集上千家优秀自主品牌,包 括服装、针织品、运动品牌、鞋帽箱包、窗帘布艺、床上用品、 装饰世界、外贸服饰、百货等。设立服装设计创意产业区,成立 基金会,出资或奖励在服装设计方面有创意的人或单位。成为服 装时尚潮流集散中心,具有鲜明“自产自销“特色,入驻商家具 备自主设计,集约生产,全国销售的能力,市场在全国服装领域 极具竞争力,力求成为众多网络商的批发源头。充分利用周边商 贸物流产业聚集区的便利条件,开展服装仓储物流服务。设立电 子商务实体,广泛开展服装的网上经营。

合钢商贸城地理位置优越,物流网络覆盖整个中西部地区, 为承接、 提升东部及沿海地区服装产业开辟了新的落脚点和利润 增长点。项目超越传统市场模式,以shoppingmall的精品购物商 场形式,支撑起背后大宗的服装小商品批发交易,对于本土服装 企业品牌化战略具有重大意义。

由合钢集团有限公司、 创和资产管理公司和红楼集团组建项 目建设指挥部。合钢集团有限公司、创和资产管理公司负责按期 腾出沿和平路两侧的4.58万平方米旧厂房。

红楼集团负责联系有 资质的经济建设规划单位编制可行性研究报告,项目的规划、设 计、施工和装修,并组建项目经理部。

3.2 经营规模 对和平路两侧的4.58 万平方米旧厂房维修、加固和改造, 可以获得9.16万平方米的室内面积, 预计可以设立6000个经营铺 位。年营业额过百亿,容纳2万余人就业,相关税收预计过亿元。

以“合钢服装商贸城项目”主导,推动关联产业和要素集聚,完 善产业链,发展产业集群,打造园区品牌,着力培育特色鲜明 的专业化园区。 第四章 项目选址及建设条件 4.1 项目选址方案 “合钢服装商贸城项目”一期工程,主要利用合钢沿和平路 两侧的初轧车间、薄板车间、线材车间,以及沿采石路东侧的空 地(用作停车场)。

项目建设地块区域位置图详见附图1。

4.2 建设条件 4.2,1 自然条件 (1)地质、水文 (由合钢提供) (2)气象条件 合肥地处中纬度地带,位于江淮之间,全年气温冬寒夏热, 春秋温和,属于暖温带向亚热带的过渡带气候类型,为亚热带湿 润季风气候。

年平均气温15.7 度, 降雨量近1000 毫米, 日照2100 多个小时。

合肥的气候特点是:四季分明,气候温和、雨量适中、春温 多变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中。

春天:冷暖空气活动频繁,常导致天气时晴时雨,乍暖乍寒, 复杂多变。

夏季:季节最长,天气炎热,雨量集中,降水强度大,雨量 主要集中在5-6 月的梅雨季节。

秋季:季节最短,气温下降快,晴好天气多。

冬季:天气较寒冷,雨雪天气少,晴朗天气多。

4.1.2 交通条件 合钢集团有限公司北接淮南线,南临裕溪路,东连合宁高速 公路,西通二环路,信息迅达,交通便利。 4.1.3 社会经济条件 合肥市,安徽省省会,位于中国中部(北纬32°、东经117 °),长江淮河之间、巢湖之滨,通过南淝河通江达海,具有承 东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势,是全省政治、经 济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基 地。

合肥是一座具有2000 多年历史的古城,素有“三国故地、包 拯家乡”之称。

秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治 所,故又称“庐州” 、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜 古迹甚多。

市区公园环城走,碧水绕城流,是全国著名的园林 城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城 市,还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位。

2010 年末, 户籍总人口494.95 万人, 比上年增加3.52 万人。

其中,市区人口214.37 万人,增长2.8%;非农业人口215.84 万 人,增长1.0%。

瑶海区位于合肥东城,东与肥东县接壤,西、南滨南淝河, 与包河区相望,总面积90 平方公里。现辖12 个街道,1 镇及1 个省级开发区,常驻人口近80 万。

瑶海文化底蕴深厚。人杰地灵,名人辈出。古老的大兴集, 以“一里三公墓”(宋朝包公墓、明朝蔡文毅公墓、清朝李鸿章 公墓)闻名中外。历史悠久的“坝上街”,自古就是车船码头, 是庐州仓廪米布交易的繁华之地。古庐州“东大街”也曾是商贾 云集之所。

瑶海区位优势明显。作为合肥城区东向发展的“桥头堡”, 合徐、合宁、合芜等高速公路穿境而过,安徽汽车客运枢纽站、 安徽邮政枢纽以及合肥火车站坐落区内, 南淝河水运通道通江达 海,区内路网不断完善,共同构成了现代化的立体交通网络。

瑶海三产发展迅速。以专业市场为主格局的“商圈经济”已 成为瑶海的品牌和特色。汇聚了建材、家具、汽配、服装、花鸟 等一大批专业市场以及家乐福、 沃尔玛等数十家大型商业网点和 大型物流配送企业,是全市商贸物流集中区。元一希尔顿、古井 假日、 海汇假日、 富临名家、 圣大国际等一批星级酒店坐落区内, 是全市重要的酒店服务业集中区。

瑶海发展空间广阔。随着基础设施的完善,占全市总量近一 半的危旧房、城中村和棚户区,是老城区开发改造的宝贵资源。

加速发展中的龙岗开发区以及大兴镇, 为现代化新瑶海的拓展建 设提供了广阔空间。

“十一五”期间,地区生产总值由80.5 亿元增加到200 亿 元,年均增长20%。工业总产值由73 亿元增加到247.4 亿元,年 均增长27.2%。财政收入由2.25 亿元增加到7.72 亿元,年均增 长28%,其中地方财政收入由1.36 亿元增加到5.37 亿元,年均 增长31.6%。累计完成全社会固定资产投资1042.3 亿元,年均增 长49.9%,其中工业性投资307.8 亿元,年均增长69.9%。近年相 继荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、全国青年文明社 区示范区、全国社区卫生服务示范区、全国残疾人社区康复示范 区、全国青年中心建设示范区、全国青少年文明礼仪教育示范区 等近20 项国家和省级荣誉称号。

“十二五”是瑶海加快发展、转型提质的重要时期。将全力 打造都市型宜居、宜业、宜商的新城区,全面建设独具魅力的现 代化新瑶海。

合钢集团有限公司位于合肥市瑶海区和平路1 号。

4.1.4 公用工程配套条件 (1)给排水 改造、利用合钢原有设施。

(2)供电 改造、利用合钢原有设施。

(3)通讯 改造、利用合钢原有设施。 第五章 建设方案及功能布局 5.1 项目功能定位与功能设计 5.1.1 项目发展定位 根据合肥市乃至安徽省服装产业现状及发展趋势, 以及合肥 市服装流通市场发展现状及需求趋势,结合合肥市城市总体规 划、瑶海区分区规划精神,“合钢服装商贸城项目”在发展上要 紧紧依托安徽服装产业的特色, 商贸城无论从规模还是商品品质 都将是行业带头者,甚至能够主导中西部服装批发全局,营造出 特色商业形态,创造出众多与时代同步的“金字招牌”,让国际 国内品牌产品在此聚集。融合高科技、信息化、人性化及 专业市场的商业特点,立足合肥、辐射全国、面向世界,形成与 合肥其他服装市场功能互补的“规模全省最大、商务成本最低、 服务配套最齐、服装产业链最长”的服装商贸城。

“合钢服装商贸城项目”的功能定位为:以服装交易的大规 模、低成本、高效能、中(低)档次服装专业批发为核心,以交易、 物流两大功能为主,信息、展示、检测、金融等服装交易配套功 能为辅,市场化、专业化、规模化、信息化和国际化的服装商贸 城。

本项目为“合钢服装商贸城项目”的一期工程,既是服装商 贸城规划的核心区块,又是一个独立完整的功能区块,主要功能 定位为:服装批发、仓储配送、信息处理、展示及金融服务等。

5.1.2 项目功能设计 根据我国服装批发交易市场的发展趋势,以及本项目的发展 目标定位,为适应现代化流通方式创新的要求,拟定本工程的功 能设计为:

(1)以批发交易为核心的安徽省服装采购基地 服装批发交易为本工程最基本也是最主要的功能之一, 并逐 渐建设成为安徽省乃至全国各类男装、女装、童装、皮装、休闲 装等服装产业链最长的服装商贸城、采购基地。

(2)现代仓储式货物交易功能 本工程提供服装仓储、运输、包装等现代仓储式货物交易服 务功能,进一步降低区域内物流成本,为整个中西部地区提供可 持续增长的“实物流”。

(3)电子商务功能 本工程将开展服装电子商务功能,提供网上交易和电子结 算,让IT和服装结合,将时尚用更容易的方式传播,使传统服装 批发零售市场实现真正意义的升级转型。

(4)商务办公及金融结算、工商、税收等服务功能 本工程将建立商务办公场所, 设立金融、 工商、 税收等机构, 提供商贸城经营户和外来客商的谈判、交易服务。

(5)产品检测和认证功能 本工程将逐渐引进服装检测及认证机构, 设置完善的服装检 验、检测设施,提供服装检测功能及认证功能。

(6)服装展示、会展功能 本工程将具备集中展示服装的功能,常年陈列各种服装,同 时将经常举办小型博览会和专题展览, 为服装界提供最新服饰流 行趋势,预测,分析,全球服装时尚资讯发布,使之成为服装对 外宣传和展示的窗口。

(7)品牌孵化基地功能 本工程将培育及争取入驻企业争创全国驰名商标和省市级著 名商标,引导企业做优做强,增强市场发展后劲,提升吸引力, 扩大辐射。 5.2 总平面布置 5.2.1 总平面布置原则 根据本项目建设目标、功能定位及项目所在地的地理位置、 厂区条件,在总平面布置时,应充分遵循以下原则:

(1)充分满足服装商贸城的功能要求,在适度超前的同时 兼顾开发与建设实际,商贸城布局力求具有可操作性和应变性; (2)充分利用原有厂房、车间的实际建筑条件,通过路网 的合理设计,有效减少人沉、车流之间的干扰,保证车流通畅; (3)通过对人流的有效引导,使人流能够到达商贸城的各 个交易场所,增加各商业铺位的交易机会; (4)坚持可持续发展原则,实现经济效益、社会效益与环 境效益的有机统一; (5)认真贯彻国家有关方针、政策、法令、法规,在满足 交易功能的前提下,力求降低工程造价,节约建设用地,减少工 程土方量。

5.2.2 总平面布置 “合钢服装商贸城项目” 一期工程总平面布置以网络的设 计思想,采用网络组团式布局格式,结合原有车间特点及商业交 易特性,加强各组团之间的联系与整合。

5.2.3 交通组织 完全利用市政道路、原厂区道路合理组织交通。

5.3 车间改造、装修 完全利用原有厂房、车间进行改造、装修,不改变原有厂 房、车间的格局。 第六章 公用工程建设方案 6.1 给排水 完全利用原有设施。对年久失修不能使用的设施,适当进行 改造、维修。

6.2 供电 完全利用原有设施。对年久失修不能使用的设施,适当进行 改造、维修。

6.2.1 设计依据 (1)《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92) (2)《火灾自动报警系统设计规范》(GB500116-98) (3)《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94) (4)《建筑设计防火规范》(GBJl6-87) 6.2.2 概述 本项目一般用电负荷等级为三级,部分重要设备、应急照明 及消防设备用电按一级负荷考虑。用电电源由合钢llOkV 变供 电。本项目建设地块内共设二座开闭所,8 处公用变电箱,每处 均按1000kVA 设计。开闭所1OkV 出线采用环网布置,开环运行。

从公用变电箱至各用电场所均为低压配电, 配电方式基本为放射 式,部分场所采用树干式,配电系统为三相四线制,配电电压为 380/220V。区内所有1OkV 电缆均地下敷设,从公用变电箱的低 压配电系统出线埋地敷设至各用电场所的配电箱, 配电支线采用 沿桥架、线槽敷设,或穿管埋地、埋墙及楼板等暗敷。

6.2.3 用电负荷估算 本项目供电范围包括各商业用房、配套辅助用房的照明、生 活用电,以及电梯、空调、消防设备与报警装置用电等部分。

根据上述测算,本项目总装机容量约为 kW。

6.2.4 电力设计 (1)电源电压和配电系统:低压380/220V 电源引自低压 配电屏各动力出线回路,配电系统为树干、放射式混合形式。

(2)导线选择及敷设:一般动力选用阻燃型,特殊负荷动 力选用耐火型,在电缆井内垂直敷设时用电缆桥架,水平敷设时 用桥架或穿管暗敷。

6.2.5 电气照明 (1)照明电源:引自低压配电屏各照明出线回路,配电系 统一般为放射式。

(2)照度标准按照现行有关的办公和商场建筑照明设计国 家规范,照明光源以荧光灯为主。

(3)事故照明设置:计算机房、多功能厅、银行、邮局、 通讯机房、消控中心等处设继续工作用的事故照明,主要通道、 疏散楼梯等处设疏散用的事故照明,疏散通道、楼梯友出入口设 疏散指示标示灯,事故照明电源为双回路末端自动切换。 (4)照明干线从低压配电屏到电缆井道用交联电缆在桥架 内敷设,在井道内改用封闭式母线敷设。

6.2.6 建筑物防雷保护 本工程主体建筑按三类防雷建筑设防。

接地体利用建筑物基 础内主钢焊接成闭合的电气回路,并作为防雷、电气、保护等共 用接地体,接地电阻要求小于1Ω。

本工程配电系统采用TN—S 系统。

6.3 弱电系统 本工程弱电系统包括火灾自动报警及联动控制系统、 计算机 网络系统、结构化综合布线系统、通信自动化系统。

6.3.1 火灾自动报警及联动控制系统 本项目将设一消防控制中心,内设一套集中报警控制系统。

在各交易铺位、办公场所、走道及各种重要机房均设置火灾自动 报警装置。在各楼层的电梯前室、门厅、通道等适当位置设置带 对讲电话的手动报警按钮。联动控制系统的控制功能主要包括:

对消火栓灭火系统的联动控制;对自喷灭火系统的联动控制;对 卷帘门的联动控制;对防排烟设施的联动控制。同时,商贸城内 还设置消防应急广播及电话对讲系统一套。

6.3.2 计算机网络系统 本项目计算机网络系统作为商贸城智能系统的软、硬件平 台,包括计算机网络设备、服务器及操作系统软件等。

6.3.3 PDS 综合布线系统 结构化综合布线系统是物理载体, 为商贸城内的计算机网络 系统、语音通讯系统等提供统一、高质量的传输线路,并考虑将 来的扩充以及新系统的应用。

工作区信息点位的布置可以根据各 组团建筑内部的不同功能分别设计。

水平布线区的语音信息传输 采用非屏蔽双绞线传输,数据信息部分采用光纤传输至桌面。

垂直主干区,语音信息主干采用大对数非屏蔽双绞线,数据 信息主干采用6 芯多模光纤。

6.3.4 通讯自动化系统 1、有线电话系统 商贸城内的有线电话通信由新建成通信局提供,规划在各级 道路上均敷设通信管道,并在商业用房内部设电信机房1 座,容 量为14000 门,该电信机房由电信公司建设。

2、有线电视系统 商贸城内的电线电视系统由城市有线电视网提供信号源,在 交易铺位、会议室、展示厅、餐饮区等处设置有线电视插座。

3、背景音响系统 有线广播音响系统除平时插放背景音乐以掩盖现场噪声,以 缓解经营户和客户的精神压力,创造良好的交易氛围外,还可用 于业务广播和播放通知等。在发生火灾等紧急事件时,也可与消 防系统联动,构成紧急广播系统,实现火灾和紧急事故广播。 第七章 管理信息系统建设及电子商务 随着经济全球化进程的加快与现代信息技术发展的突飞猛 进,批发交易市场传统的管理模式、落后的管理手段、单一的有 形交易方式已越来越不能适应现代交易发展的需求。

以现代信息 技术为基础,实现管理手段、交易方式的现代化、信息化,正成 为批发交易市场取得竞争优势的制高点。因此,本项目将在有形 交易市场的基础上,将现代管理理念与信息技术相结合,通过对 内部商流、物流、信息流、资金流等各类信息资源的高度集成, 构建一套完善的管理信息系统。

并以此为基础搭建一个电子商务 平台,实现有形交易与无形交易的相互融合。

7.1 管理信息系统建设方案 本系统是针对服装交易的特性构建的基于ATM 高速主干通 讯网络的计算机管理信息系统。

该系统的服务对象主要是服装商 贸城交易各方,并包含为商贸城提供各类服务的中介机构、金融 机构及政府部门的办事机构等。

本系统依功能可分为:

系统管理、 信息管理、增值服务、质量控制、供应链管理、客户关系管理、 物业管理及内部管理八大模块,其系统组成见图7-l。

管理信息系统主要功能模块简介如下:

(1)系统管理模块 系统管理模块的主要功能是维护整个信息管理系统的正确 运行,其主要功能包括参数设置、权限管理、系统升级与维护、 数据交换与备份、网络安全管理等,见图7-2。

(2)信息管理模块 信息管理模块包括基本信息库的建立、数据输入、数据分类、 查询、统计、分析等功能,可为各经营户与客户提供完善的信息 服务,其基本功能见7-3。

(3)增值服务模块 根据目标定位,本项目不仅将为各经营户提供了一个良好的 交易经营场所,而且还为其提供全面的产品展示、商务办公、金 融结算、工商、税务、电信、邮政等一系列增值服务。因此,管 理信息系统将为这些增值服务单独设立一个功能模块, 以期通过 现代化的网络管理方式为各经营户提供完善的服务, 其主要功能 见图7-4。

7.2 电子商务平台建设方案 电子商务平台是利用内部局域网和互联网等相关信息服务 设施,以有形市场为依托,在信息采集、发布的基础上,以内部 局域网作为其物理载体,创建一个电子商务交易平台,为各经营 户提供一种全新的营销渠道,扩大交易范围,以快速、高效、便 捷的虚拟交易方式实现低成本交易。

本项目电子商务平台系统流 程见图7-5。

建设方案:

(1)现阶段,电子商务平台的服务主要为商贸城内的各经 营户。随着外部环境的逐步优化和技术条件的成熟,该电子商务 平台将成为合钢服装商贸城大宗商品批发的主要销售方式。同 时,随着该电子商务平台建设的逐步完善,也可将其服务对象扩 大到合钢服装商贸城以外的经营户。 (2)建设电子商务平台可以采取完全自建与部分自建两种 方式。为实现信息的全面共享,并快速扩大合钢服装商贸城的影 响,也为了节省投资与运营费用,该电子商务平台将以现有的专 业服装网站为依托, 以外挂服务器等方式快速构建一个合钢服装 商贸城电子商务平台, 为市场经营户提供全面的电子商务交易服 务。待条件成熟时,再通过完全自建方式构建一个更为完善的电 子商务平台。

(3)为更好地推动电子商务的发展,需要加快商贸城内各 类服装的技术标准、行业标准的制定工作,为电子商务平台搭建 一个标准化的交易环境。

(4)通过加强管理、协调沟通与制定规则,努力解决电子 支付手段滞后及支付信用缺乏等问题。

7.3 技术装备 局域网作为内部管理信息系统的基础平台, 全面介入商贸城 内部各项交易过程,管理和收集各项交易信息,撮合交易,促进 物流、信息流和资金流的快速流通。局域网的硬件设备包括网络 服务器、工作站、综合网络布线和交换机、路由器等其他外部设 备,软件方面需配置网络操作系统、网络防火墙、管理信息开发 系统与各类应用软件等。

电子商务平台的建设同样包括硬件设备与软件系统两个方 面内容。硬件设备主要包括网站服务器、数据处理服务器等。本 项目电子商平台建设过程中,将采用租用服务器的方式,既可以 减少投资,又能减轻系统维护工作。软件系统主要包括基于 Internet 的电子商务交易系统等。

第八章 环境保护、安全防火与水土保持 8.1 环境保护 本项目严格执行环境保护方面的各项法律法规的规定,坚持 加强对项目的环境管理,以保证达到环境质量标准。

8.1.1 执行标准 (1)《建设项目环境保护条例》中规定的“三同时”原则 (2)《环境空气质量标准》(GB3095-1996) (3)《大气污染物综合排放标准》(GBl6297-1996) (4)《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993) (5)《污水综合排放标准》(GB8978-1996) (6)《地表水环境质量标准》(GB3838-2002) 8.1.2 污染源分析 本项目主要污染物为扬尘、噪声、废气、废水、固体废弃物 等。

(1)扬尘 本项目的扬尘主要是拆房引起的扬尘、建筑施工扬尘、建筑 工地堆场扬尘及工地运输的道路扬尘。

(2)噪声 噪声主要是拆房噪声、各种机械设备运转的噪声、进出汽车 噪声以及材料运输、场地平整等作业噪声等。 (3)废气 主要废气有汽车尾气、厨房的油烟废气。

(4)废水 废水主要有施工期的地面冲洗水、建筑设备清洗水,以及施 工期和运营期的生活污水等。

(5)固体废弃物 主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾,以及运营期来自经 营办公、餐饮、购物人群产生的生活垃圾。

8.1.3 污染源的治理 (1)扬尘 施工产生的扬尘将对环境空气造成影响, 施工时应做好防范 措施,每天视天气情况定期对施工现场实施喷水抑尘;对于堆场 扬尘,可采用全部封闭(储料仓)或部分封闭(防风屏障)来防 止堆场直接的风蚀和分散作用; 工地运输的道路扬尘常有的控制 方法有清扫、冲洗、降低车速及日常的管理措施。

(2)噪声 对施工产生的噪声,应加强对施工人员的环保教育,文明施 工; 采取植树绿化降噪等简单有效的措施来降低汽车噪声对外界 环境产生的影响,中心内汽车禁鸣喇叭;尽量选择低噪声设备, 对高噪声设备要配置隔声罩,以减少噪声对周边环境的影响;对 空调系统中所有设备采用防振措施;从建筑上考虑采取吸、隔声 措施,使室内噪声满足有关要求。 (3)废气 采取相应的交通管制措施,减少汽车尾气;同时考虑布置绿 化地带,以减轻废气危害,净化空气。

(4)生活污、废水 本项目污水须经污水预处理达标后外排。

本项目的含油废水经过滤、隔油池处理,生活污水经化粪池 处理后与其它污水一起经污水管网,排至污水泵站,再送合肥市 污水处理厂集中处理。

(5)固体废弃物处理 对于本项目产生的生活垃圾及建筑垃圾等固体废弃物, 应通 过各收集设施收集后集中存放, 由当地环卫部门统一清运、 处理。

(6)绿化 本项目要注重生产、生活环境的绿化,在中心周围及道路旁 均设置绿化带,建成一个文明、清洁的市场。

8.2 消防 本项目消防措施执行《建筑设计防火规范》(GBJl6-87)。建 筑耐火等级为一级。商贸城内的消防宜采取以下措施:

(1)实施地的建筑防火间距及消防通道符合“建筑设计防 火规范”。各建筑物周围设环形道路,各建筑物通道和出入口符 合人流疏散要求;各建筑物内堆放的货物间距应满足消防要求; (2)按照《建筑设计防火规范》,室外按间距≤120m、保 护半径≤150m 设置多个地上消火栓,水量按35L/s 考虑,室内 消防用水量根据单体实际情况,按有关规定执行; (3 ) 按照 《自动喷水灭火系统设计规范》 (GB50084—2001), 商业用房设置自动喷淋系统; (4)室内除设消火栓系统外并按规定配备干粉灭火机; (5)不宜采用水灭火的区域和岗位采用相应的化学灭火措 施,可配备干粉灭火器、二氧化碳灭火器或泡沫灭火器; (6)在办公、商铺、走道等主要部位设感烟探测器及手动 报警按钮; (7)商贸城内设有火灾自动监控报警系统,消防控制中心 24 小时不间断的值勤监控; (8)消防设备的电源均实现双回路末端自动切换; (9)商贸城应建立健全、严格的消防安全制度; (10)定期检查消防设施的完好情况。

8.3 节能 节约能源是我国的基本国策, 本项目必须按照国家有关部门 颁布的《节约能源暂行条例》组织实施。采取的措施有:

(1)供电设计选用低耗节能型电力变压器及采用无功功率 自动补偿装置; (2)建筑物采用国内成熟的节能技术,包括建筑材料、隔 热、隔声、门窗体系等均考虑节能要求; (3)建立必要的能源、计量管理制度,加强各部位的能源 管理,确保能源的合理利用。 8.4 水土保持 本项目施工期间开挖地基、 施工车辆往来频繁等施工因素有 可能造成水土流失,从而破坏原有地块的水土环境。为解决这些 可能产生的问题,建议采用如下方案:统筹兼顾、合理安排,精 心组织设计施工方案,按规定及时清运施工期间开挖的表土;场 区内充分重视排水设施建设, 防止暴雨在场地径流过分造成土壤 流失;按照要求及时建设好草皮以及植树绿化工作,以保护当地 的天然生态环境。

第九章 生产组织及劳动定员 9.1 组织结构及组织管理 本项目由中国红楼集团有限公司承办。

中国红楼集团有限公 司按《公司法》要求建立了完善法人治理结构,并按现代企业制 度建立与其相适应的合理、完善的组织机构,实行董事会领导下 的总经理负责制,对下设的各职能部门实施全面责任管理,确保 公司正常有序地运行。

公司设立的项目经理部下设办公室、计划财务部、工程部、 招商部、综合管理部等部门,总经理下面设二个副总经理及一个 财务总监。副总经理及财务总监对总经理负责,每个职能部门对 分管副总经理或总监负责,实行岗位责任制。组织机构见图9-1。

本项目建设期间,由中国红楼集团有限公司负责对其监管。

项目建成后,由中国红楼集团有限公司负责招商及对经营户 的监管,并协调内外关系,负责商贸城安全保卫、后勤、组织展 览、广告宣传等各项目常物业管理和服务。

各部门职责如下:

(1)办公室:负责对外联络、接待、收发文秘并协助总经 理做好公司行政管理工作; (2)计划财务部:负责资金的计划管理、借贷、成本、费 用控制和资金回收; (3)工程部:建设期商贸城施工的质量、工期及造价监督, 营运期负责商贸城内水、电、空调、弱电系统、电脑网络等机电 设备的管理、运行、检修工作; (4)招商部:负责拟定招商引资的模式设计、招商引资工 作规划和年度计划;负责招商引资的接待、洽谈和咨询服务工作 及与客商的联络工作等招商具体工作; (5)综合管理部:负责商贸城员工招聘、管理;商贸城消 防、保安监控、督查、值勤、门卫等事务;商贸城日常服务、环 境卫生等具体工作;负责信息搜集、发布及咨询服务。

9.2 劳动定员配备 本项目总定员215 人,其中:在编定员65 人(管理人员15 人,一般工作人员50 人),临时工150 人。所需人员通过社会招 聘解决。

9.3 项目运行管理 本项目建成后,作为安徽省最现代化的有形服装集散场所, 其运行管理将采用现代市场管理模式, 引进国内外最先进的有形 市场物业管理经验,管理将更为制度化、规范化、法制化。

9.4 人员培训 为将合钢服装商贸城项目一期工程建设成为一个层次高度 化、手段现代化、功能系列化的综合性服装批发交易市场,要求 商贸城内的工作人员具有较高的专业素质和职业技能。

因此本项 目批准实施后,由公司制定相应的上岗人员的技术要求,执行定 期考核,达标上岗。采取走出去、请进来的灵活措施对有关工作 人员进行专业对口培训工作,取得合格证后,方能上岗。

第十章 项目实施进度安排 本项目批准后,改造、装修期拟定为6 个月,自2011 年8 月开始组织实施。9 个月内投入运营。具体实施进度安排见表 10-1。

第十一章 投资估算及资金筹措 11.1 固定资产投资估算 11.1.1 编制依据 (1)《安徽省建筑工程预算定额》 (2)各专业的设计说明 (3)工程费用参照本地区其他工程费用和同类项目估算 11.1.2 编制说明 本项目的各项投资额是根据各单项工程建设规模、 所需设备 的数量及有关的单价进行估算。

(1)改造、装修费用根据估算指标按平方米进行估算; (2)前期工作费、建设单位管理费等按规定进行估算; (3)项目有关设备参照国内同类市场价格; (4)预备费按第一、二部分的3%估算,不考虑涨价预备 费; (5)固定资产投资方向调节税按免税计算。

11.1.3 新增固定资产投资构成 项目新增固定资产投资总额估算为 万元。

新增固定资产投资总额组成如下:

改造、装修费用 万元 % 设备购置费用 万元 % 安装工程费用 万元 % 其他工程费用 万元 % 合 计 万元 % 11.2 流动资金估算 本项目的运营主要采用预先收取摊位租金及管理费的方式, 因此可不用准备流动资金。

11.3 资金筹措与使用计划 11.3.1 本项目新增固定资产投资总额23000 万元。资金通 过自筹解决。

11.3.2 根据本项目实施进度,改造、装修期拟为6 个月。

新增固定资产投资计划按6 个月内投入 %,计 万元;9 个 月内投入 %,计 万元。 第十二章 财务评价 12.1 编制依据 本项目建议书根据有关规定及有关政策、法规进行计算分 析。

12.2 基础数据 12.2.1 建设规模 本项目的建设规模为:商业用房建筑面积90000平方米,设 6000个营业用房;商务及管理用房5000平方米。

12.2.2 实施进度 本项目拟在6 个月内完成,9 个月内投入运营,按营运负荷 达到设计营运能力的60%,3 年后达到l00%计。本项目计算期 为18年。

12.3 营运成本估算 项目投入运营后,营业期内平均年营运总成本费用估算为 万元。

成本估算说明如下:

(1)原辅材料及燃料动力费用 本项目原辅材料主要为办公用品,计入其他费用。燃料动力 费主要包括所使用的水费和电费, 各营业用房内的电费由户主自 理。项目年燃料动力费估算为 万元。

(2)工资福利费 本项目总定员215 人,工资分管理人员和一般职员两类,并 计划使用部分临时合同工。

(3)固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算 本项目固定资产原值 万元,折旧按平均年限法计算,房 屋折旧年限为18年,设备及辅助设施折旧为7 年。

无形资产 万元,按10 年摊销;递延资产 万元,按5 年摊销。

(4)年修理费按折旧费的30%计,为 万元。

(5)其他费用计算 其他费用包括办公费用、管理费用、广告费用等,参照其它 市场实际提取。营运期内年其他费用估算为 万元。

12.4 平均年营运总收入和平均年营业税金及附加估算 本项目营运收入主要为出租商铺、商务楼、其他配套服务设 施的租金及商贸城物业管理费。

(1)商业用房出租 本项目商业用房出租面积为 平方米,计商铺6000 个, 平均每个商铺租金以每年 元计,则此项年可收入租金 万 元。

(2)配套服务设施出租 本项目配套服务设施总面积为 平方米,平均每平方米的 租金以 元/年计,则此项年可收入租金 万元。

(3)商务楼出租 本项目商务楼面积为 平方米,平均每平方米的租金以 元/年计,则此项年可收入租金 万元。

(4)物业管理收入 本项目商铺共10000 个,其物业管理费以 元/个计,则 年物业管理收入为 万元。

根据上面收入分析本项目在营业期内平均年总营运收入为 万元。

本项目征收营业税,年营业税金及附加按国家规定计取,营 业税按收入的5%计;城市维护建设附加按营业税的7%计,教 育费附加税率为4%。在营业期内平均年营业税金及附加为 万元。

12.5 利润总额及分配计算 经测算,计算期内平均年利润总额为 万元,平均年所得 税后利润为 万元。所得税按利润总额的33%计取,盈余公 积金按税后利润的15%计取。

12.6 财务盈利能力分析 (1)财务现金流量表(全部投资)。根据该表计算如下财务 评价指标:

所得税后 所得税前 财务内部收益率 % % 财务净现值(ic=8%) 万元 万元 投资回收期(含建设期) 年 年 (2)财务现金流量表(自有资金)。根据该表计算如下指标: 自有资金财务内部收益率 % 自有资金财务净现值(ic=8%) 万元 (3)根据“损益表”和“投资使用计划表”计算得如下指标:

投资利润率(平均年)= % 投资利税率(平均年)= % 以上评价指标值表明,财务内部收益率大于行业基准收益 率,项目在财务上是可以接受的。

12.7 财务评价结论 本项目财务内部收益率高于行业基准; 项目具有较强的抗风 险能力。因此,本项目在财务评价上是可行的。

12.8 社会效益分析 本项目社会效益明显。

一方面本项目实施后每年上交营业税 金及附加和所得税就高达 多万元,加上上交的其他各项税 费,将有力地促进当地的经济建设。对于推进合肥城市化进程, 提升大都市中心城区城市品位,抢占未来发展空间,延长服装产 业链,调整市场结构布局,促进经济发展,提高人民生活水平都 具有十分重要的战略意义。

另一方面本项目实施不仅可以直接创 造商贸城的就业机会, 而且还可以带动地方服装行业发展的产业 链延伸所带动的就业岗位的增加。

本项目建设将进一步推进地方 的城市化进程,提高当地居民的生活质量。

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